De huurwet op de Canarische Eilanden die de verhuur van vastgoed regelt is gecom-pliceerd en mede doordat deze wetgeving in het Spaans is opgesteld zijn er talrijke anderstalige verhuurders die de wet niet begrijpen of onvoldoende kunnen interpre-teren. Door de controles ter plaatse van ambtenaren van de bevoegde ministeries en de torenhoge boetes die het gevolg zijn van een of meerdere overtredingen wil iedereen zich in orde stellen om zijn of haar vakantiestekje te verhuren, in regel met elk reglement, elke wet of decreet.
Voor alle duidelijkheid, in dit artikel wordt enkel de vakantieverhuur besproken. Dit is de verhuur gedurende een periode korter dan vier maanden.
Wetgeving
Niet één, maar drie wetten en decreten werden de voorbije jaren door parlementaire meerderheden goedgekeurd. Ik som deze op in het Spaans, indien je ooit zin zou hebben om wat onderzoek te doen of gewoon om te lezen uit interesse.
* Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
* Decreto 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias.
* Ley 9/2015, de 27 de abril, de modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias
Ik heb ze gelezen en geïnterpreteerd, maar dat zijn twee verschillende dingen en bovendien laat een wettekst zich moeilijk vertalen. Maak je geen zorgen, een advocaat heeft deze tekst nagelezen en bovendien werd een antwoord gegeven op een aantal vragen en onduidelijkheden.
Modelo 179
Het is allemaal zo ingewikkeld dat je beter een accountant, een gestor of nog beter een consultant bij de hand neemt als je je vakantiestek wilt verhuren.
Trouwens, uit een vertrouwelijke bron hebben wij vernomen dat iedereen die zich vanaf 2019 aan vakantieverhuur waagt zich in orde moet stellen met een nieuw administratief document dat luistert naar de naam Modelo 179. Daarin zal onder andere moeten vermeld worden wie er verhuurt, wie de eigenaar is van het pand, wie de huurder is, welke periode er gehuurd wordt en wat de huurprijs is.
Met dit document wil de fiscus een betere en vooral een transparantere inkijk hebben op ‘wie, wat’ verhuurt.
We bekijken het allemaal even van dichterbij. Indien je verhuurt in toeristisch gebied en in een toeristisch complex wordt er eerst nagegaan of het reglement van de verenigde eigenaars of de comunidad van een complex waar je stekje is gelegen al dan niet toeristische verhuur toelaat. Staat in het reglement dat er niet mag verhuurd worden, dan is dit einde verhaal.
Twee mogelijkheden
Als de clausule verhuur toelaat zijn er twee manieren om te verhuren.
1. Je verhuurt rechtstreeks aan iemand, zonder tussenpersoon. Dit is rechtstreeks tussen huurder en verhuurder en zonder dat je op het internet of in de boekjes aankondigt dat je een stekje verhuurt.
Je maakt een huurovereenkomst, dat is bindend. Je vermeldt de huurprijs, de huurperiode en nadien maak je een factuur waarop afzonderlijk het IGIC-bedrag (7% op de verhuurprijs) wordt genoteerd.
Gratis aanbieden kan ook maar dat moet in het contract gestipuleerd worden. Je moet steeds een huurcontract opmaken telkens er iemand in je appartement of huisje verblijft; gratis of tegen betaling, zodat de controleur dit kan nazien. En daarna voldoe je aan de periodieke aangifte zoals door de wetgever is voorgeschreven.
2. Je verhuurt via een tussenpersoon. Opgelet: niet alleen fysieke personen maar ook internetsites zoals een website of sociale media en publicaties en zoekertjes in magazines, worden door de wet aanzien als tussenpersoon. Indien je verhuurt in toeristisch gebied en in een toeristisch complex dan ben je verplicht om te verhuren via een sole agent of een agentschap dat daarvoor is aangesteld.
Vanaf het moment dat je reclame maakt ben je volgens de wet een ondernemer en daardoor val je onder het decreet van de vakantieverhuur en moet je je woning registreren bij het Ministerie voor Toerisme.
Huurcontract
Het huurcontract moet opgesteld zijn in het Spaans of in het Engels en moet voldoen aan de Spaanse normen en aan de vigerende wetgeving die in het BOC is verschenen. Alle verhuurcontracten moeten periodiek via een document 210 aan de bevoegde diensten worden overgemaakt. Je wordt dus belast op de inkomsten van huurgelden.
Eigenaars die 3 of meer panden in de verhuur aanbieden zijn volgens de wet handelaars en daarom moeten zij handelen als zelfstandig ondernemer en volgens de wetten die in deze regelgeving zijn bepaald.
Zo moeten zij, via een Modelo 037, een Alta actividad indienen bij de belastingdienst Hacienda.
Om toestemming tot verhuur te krijgen moet je eerst naar de gemeente waar het vastgoed staat. Daar moet je een Modelo 301 indienen om de gemeentelijke toestemming te krijgen.
Bij de aanvraag steekt ook een plan van het complex en een grondplan van de onmiddellijke omgeving ervan. Als je betaalt – in Arona € 64, in Granadilla € 34 – dan duurt het twintig werkdagen vooraleer je de goedkeuring ontvangt.
Daarna moet je een aanvraag richten tot de eilandregering met een Modelo-formulier waarvan wij het nummer schuldig moeten blijven. De fee bedraagt daar 11 euro.
Verhuurwetgeving op Tenerife
De Canarische belastingdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet Viviendas Vacancionales of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd. 2015/05/28.
Een vakantiewoning wordt gedefinieerd als een tijdelijke huisvesting die tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.
Deze vakantieverhuur is fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belasting IGIC en daarom moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake.
Verplichtingen
Daarom moet de verhurende persoon
° zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);
° een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder;
° 7% IGIC bij de verhuurprijs rekenen en deze afzonderlijk vermelden op de factuur.
De verhuurder is ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC-registratie, niet
in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het
Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991,
dd. 7 juni 1991.
° vanaf 2019 moet de aangifte via Modelo 179 worden ingevuld.
Van zodra de beëdigde verklaring is ingediend heeft de regering 20 werkdagen om de verhuuractiviteit in te schrijven in het verhuurregister en moet zij volgende zaken overhandigen: klachtenformulieren, een Vv-typeplaatje en een inspectieboek.
Op straffe van boete kan men niet verhuren vooraleer men deze administratieve documenten heeft ontvangen.
Andere verplichtingen van de verhuurder zijn:
° de verhuurprijzen moeten uitgehangen worden in het verhuurde pand.
° bij elke afzonderlijke verhuur wordt een verhuurovereenkomst opgemaakt op naam
van één fysiek persoon.
° er kunnen bij de verhuur van vastgoed geen andere diensten worden aangeboden,
zoals bijvoorbeeld vervoer, ontbijt, evenementen, enz …
° enkel panden waar de Vv-plaat (Viviendas Vacacional) is opgehangen kunnen als
vakantieverblijven functioneren.
° bij elke publiciteit voor de verhuring moet duidelijk vermeld staan dat het hier gaat
over de verhuur van een vakantiewoning en niet van een hotelaccommodatie.
Bovendien zal in alle reclame steeds het toegewezen registratienummer vermeld
worden.
° het pand moet uitgerust zijn met de middelen om er te kunnen leven, voldoen aan
de normen van het aanwezige meubilair en aan de regels van veiligheid en hygiëne.
Het decreet 113/2015 bepaalt ook de strafmaat bij overtredingen van de regelgeving. Boetes voor algemene inbreuken op de toerismewetgeving zijn niet mals; van 1.500 tot 30.000 euro. Een gewaarschuwd man is er twee waard, een verwittigde vrouw ook. Er werden al meerdere zware boetes uitgeschreven.
Huurder en verhuurder zullen een contract ondertekenen die onderworpen is aan de bepalingen voorzien in artikel 5 van de wet op stedelijke woningen (LAU); dit handelt over seizoens- of tijdsgebonden contracten. Ook zal voldaan worden aan alle bepalingen betreffende de huur en de verhuur van vastgoed, zoals genotuleerd in het Burgerlijk Wetboek.
Afsluiter, maar niet minder belangrijk.
Deze tekst werd opgemaakt als informatieve leidraad voor Nederlandstaligen die geïnteresseerd zijn in deze materie. Deze tekst is niet bindend.
Niet alle vragen krijgen hier een antwoord, dat is onmogelijk omdat het juridisch gegeven daarvoor te complex is. Om je te laten inlichten over deze specifieke materie raadpleeg je best een advocaat of een erkende en betrouwbare accountant of consultant, die weten van wanten.
Ongeoorloofde praktijken en valsheid in geschrifte zijn twee van de vele opties die een oneerlijke eigenaar zal aanwenden om toch illegaal te kunnen verhuren.
Een nietsvermoedende toerist een contract van 4 maanden laten tekenen is een gekend voorbeeld. Vooral opletten is hier de boodschap.
Antwoorden van een Canarische advocaat.
Ik ben te rade geweest bij een Spaanse advocaat en heb zijn antwoorden op verschillende vragen bij de vertaling zoveel mogelijk de originele zinsbouw laten staan. Dat maakt het inhoudelijk interessanter, maar dit is op zich iets moeilijker leesbaar.
Aan wie mag u uw vakantiewoning gratis uitlenen?
Wanneer de woning uw eigendom is, is het vanzelfsprekend dat u de personen die u wenst mag uitnodigen, ook voor de tijd die u wenst.
Uitgezonderd de appartementen gelegen in toeristische complexen waar men bij de aankoop een exploitatiecontract bij de notaris heeft ondertekend. In dit geval gelieve de clausules in verband hiermee te raadplegen.
Het belangrijkste om niet beschouwd te worden als vakantieverhuur, is dat u er niets voor aanrekent, en dat het ook niet geadverteerd wordt op het internet als vakantieverhuur.
Wat gebeurt er met de ruil van vakantiewoningen?
De huisruil valt buiten de normen van de vakantieverhuur. In principe worden dit in Spanje geregeld door het Burgerlijk Wetboek en zijn er geen beperkingen. Maar het moet aangetoond kunnen worden dat het hier degelijk over huisruil gaat.
Hoe kan men bewijzen dat de aanwezige personen niet huren, maar dat ze er gratis verblijven?
In principe door hun eigen verklaring, en alle andere bewijsmiddelen, zonder beperking. Wanneer de Administratie van Toerisme, na een klacht of bij gewone inspectie een bezoekje brengt, en bewoners ontdekt die geen eigenaars blijken te zijn, zullen ze om een titel van bezetting vragen, en zal de eigenaar over een Juridische periode van aantijgingen (meestal 15 dagen) beschikken, om op een zo goed mogelijke manier te bewijzen en aan te tonen, of zij al dan niet bewoners zijn in vakantieverhuur.
Wat is de meest adequate manier om tewerk te gaan wanneer je je vakantievastgoed wenst te verhuren?
Eerst en vooral moet men controleren of het pand zich bevindt in een gemeente of zogenaamde toeristische zones aangeduid door de Verordening zelf.
In deze toeristische zones is het momenteel verboden te verhuren aan toeristen (verhuring op korte termijn).
Als u zich in een niet-toeristisch gebied bevindt, en als de statuten van het complex de verhuring op korte termijn (vakantieverhuur) niet verbieden, raden wij u aan om een deskundige te raadplegen, die u kan informeren aan welke normen u moet voldoen, alsook om te helpen bij de nodige stappen die moeten worden gezet bij de diverse overheidsinstanties (Cabildo, belasting, politie, enz, …).
Geïnteresseerd in Tenerife? Word dan lid van de grootste Tenerife-familie!
Abonneer u op onze nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van het nieuws op Tenerife.
Vul hieronder uw voornaam en een geldig e-mailadres in. Klik op Abonneren.
