donderdag, december 9, 2021
spot_img
HomeBlogWeetjesVERHUREN OP TENERIFE

VERHUREN OP TENERIFE

De huurwet op de Canarische Eilanden die de verhuur van vastgoed regelt is gecompliceerd en mede doordat deze wetgeving in het Spaans is opgesteld zijn er talrijke anderstalige verhuurders die de wet niet begrijpen of onvoldoende kunnen interpreteren. Door de plaatscontroles van ambtenaren van de bevoegde ministeries en de torenhoge boetes die het gevolg zijn van een of meerdere overtredingen wil iedereen zich in orde stellen om zijn of haar vakantiestekje te verhuren, in regel met elk reglement, elke wet of decreet.
Voor alle duidelijkheid, in dit artikel wordt enkel de vakantieverhuur besproken. Dit is de verhuur gedurende een periode korter dan vier maanden.

Niet één, maar drie wetten en decreten werden de voorbije jaren door parlementaire meerderheden goedgekeurd. Ik som deze op in het Spaans, indien je ooit zin zou hebben om wat onderzoek te doen of gewoon om te lezen uit interesse.
* DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
* DECRETO 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias.
* LEY 9/2015, de 27 de abril, de modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias

Ik heb ze gelezen en geïnterpreteerd, maar dat zijn twee verschillende dingen en bovendien laat een wettekst zich moeilijk vertalen. Maak je geen zorgen, een advocaat heeft deze tekst nagelezen en heeft daarenboven geantwoord op een paar onduidelijkheden.

Het is allemaal zo ingewikkeld dat je beter een advocaat of goed geïnformeerde makelaar bij de hand neemt als je je vakantiestek wilt verhuren.
Trouwens, uit een vertrouwelijke bron hebben wij vernomen dat iedereen die zich vanaf 2019 aan vakantieverhuur waagt zich in orde moet stellen met een nieuw administratief document dat luistert naar de naam Modelo 179. Daarin zal onder andere moeten vermeld worden wie er verhuurt, wie de eigenaar is van het pand, wie de huurder is, welke periode er gehuurd wordt en wat de huurprijs is.
Met dit document wil de fiscus een betere en vooral een transparantere inkijk hebben op ‘wie, wat’ verhuurt.

We bekijken het allemaal even van dichterbij. Indien je verhuurt in TOERISTISCH gebied en in een TOERISTISCH complex.
Vooreerst wordt er nagegaan of het reglement van de verenigde eigenaars of ‘comunidad’ van een complex waar je stekje is gelegen al dan niet toeristische verhuur toelaat. Staat in het reglement dat er niet verhuurd mag worden, dan is dit einde verhaal.

Als de clausule verhuur toelaat zijn er twee manieren om te verhuren:
1. Je verhuurt rechtstreeks aan iemand, zonder tussenpersoon. Dit is rechtstreeks tussen huurder en verhuurder en zonder dat je op het internet of in de boekjes aankondigt dat je een stekje verhuurt. Je maakt een huurovereenkomst op, want dat is bindend. Je kiest een huurprijs en de huurperiode. Daarna maak je een factuur waarop afzonderlijk het IGIC-bedrag (7% op de verhuurprijs) wordt genoteerd.
Gratis aanbieden kan ook maar dat moet in het contract gestipuleerd worden. Je moet steeds een huurcontract opmaken telkens er iemand in je appartement of huisje verblijft; gratis of tegen betaling, zodat de controleur dit kan nazien. En daarna voldoe je aan de periodieke aangifte zoals door de wetgever is voorgeschreven.
2. Je verhuurt via een tussenpersoon. Opgelet: niet alleen fysieke personen maar ook internetsites zoals een website of sociale media en publicaties en zoekertjes in magazines, worden door de wet aanzien als tussenpersoon.  Indien je verhuurt in toeristisch gebied en in een toeristisch complex dan ben je verplicht om te verhuren via een sole agent of een agentschap dat daarvoor aangesteld werd.
Vanaf het moment dat je reclame maakt ben je volgens de wet een ondernemer en daardoor val je onder het decreet van de vakantieverhuur en moet je je woning registreren bij het Ministerie voor Toerisme.
Het huurcontract moet opgesteld zijn in het Spaans en moet voldoen aan de Spaanse normen en aan de vigerende wetgeving die in het BOC is verschenen.
Alle verhuurcontracten moeten periodiek via een document 210 aan de bevoegde diensten worden overgemaakt. Je wordt dus belast op de inkomsten van huurgelden.
Eigenaars die 3 of meer panden in de verhuur aanbieden zijn volgens de wet handelaars en daarom moeten zij handelen als zelfstandig ondernemer en volgens de wetten die in deze regelgeving zijn bepaald. Zo moeten zij, via een Modelo 037, een ‘Alta actividad’ indienen bij de belastingdienst ‘Hacienda’.

Om toestemming tot verhuur te krijgen moet je eerst naar de gemeente waar het vastgoed staat. Daar moet je een Modelo 301 indienen om de gemeentelijke toestemming te krijgen. Bij de aanvraag steekt ook een plan van het complex en een grondplan van de onmiddellijke omgeving ervan. Als je betaalt (in Arona € 64, in Granadilla € 34) dan duurt het twintig werkdagen vooraleer je de goedkeuring ontvangt.
Daarna moet je een aanvraag richten naar de eilandregering met een Modelo-formulier waarvan wij het nummer schuldig moeten blijven. De fee bedraagt daar 11 euro.


Het hoe en het wat van de huidige verhuurwetgeving op Tenerife
De Canarische belastingdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet ‘Viviendas Vacancionales’ of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd. 2015/05/28.

Een vakantiewoning wordt als volgt gedefinieerd; dit is een tijdelijke huisvesting die tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.

Deze vakantieverhuur is fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belastingsvorm IGIC en daarom moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake.

Daarom moet de verhurende persoon
– zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);
– een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder;
– 7% IGIC bij de verhuurprijs rekenen en deze afzonderlijk vermelden op de factuur.
De verhuurder is ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC-registratie, niet in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991, dd 7 juni 1991.
– vanaf 2019 wordt de aangifte via Modelo 179 ingevoerd.


Wettelijke regeling van vakantieverhuur op de Canarische Eilanden – Historiek
Vanaf 29 mei 2015 is de wettelijke regeling van de verhuur van vakantiehuizen aan toeristen op de Canarische Eilanden van kracht.

En we wisten al eerder dat:
° Artikel 148.1.18 van de Spaanse grondwet de mogelijkheid verleent aan de autonome regio’s om een eigen verantwoordelijke visie betreffende toerismebeleid te bepalen en uit te voeren.
° de autonome Canarische gemeenschap deze concessie onderschrijft in artikel 30.21 van de Autonome Statuten die het voorstel van nationale Spaanse regering aanvaardt.
° de wet 7/1995 van 6 april 1995, die het toerisme op de Canarische Eilanden regelt, de bevoegdheid overneemt in artikel 30.21 van de Autonome Statuten der Canarische Eilanden inzake regulatie van het toerisme. Deze wet is bedoeld als basis waarop alle voorschriften inzake toerisme van de Canarische Eilanden zijn vastgesteld. De Canarische Eilanden hebben dus het recht en de bevoegdheid om de verhuur van vakantiewoningen aan toeristen te regelen.
Dit wordt gereguleerd in:
° De wet 7/1995 inzake het Toerisme van de Canarische Eilanden.
° Het decreet 113/2015 van 22 mei, over de verhuur van vakantiehuizen.

Na de goedkeuring op 22 mei 2015 van het Besluit 113/2015 werd de inhoud van 28 mei gepubliceerd in het staatsblad van de Canarische Eilanden (Buletín Oficial de Canarias). Deze regelgeving trad in werking op 29 mei 2015 en stelt dat een vastgoed ter beschikking stellen voor vakantiedoeleinden in de Canarische entiteit een activiteit is die onder dit decreet valt.

De wetgever beschrijft in artikel 2 van het decreet 113/2015 duidelijk wat een vakantiewoning is; dit is een gebouw of een gedeelte van een gebouw, ingericht en uitgerust voor onmiddellijk gebruik, die gecommercialiseerd en gepromoot wordt via toeristische kanalen om gedeeltelijk of volledig door derden te laten gebruiken tegen betaling.

De verhuurtoelating of het verhuurverbod moet in de statuten van de ‘comunidad’ vermeld staan. Dit is een gezamenlijk standpunt dat door alle eigenaars ingenomen wordt en deze beslissing is bepalend voor de wet betreffende de vakantieverhuur. Deze tekst is bepalend voor het al dan niet toelaten van verhuur.

In artikel 12.3 staat de verplichting een “verklaring van verantwoordelijkheid” op te maken bij het begin van de verhuuractiviteiten die dan moet voorgelegd worden aan de overheid. Pas na de inschrijving in het ‘Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias’ kan de vakantieverhuur toegelaten worden.

In artikel 13.1 staat dat de persoon die de ‘declaración responsable’ aanvraagt moet voldoen aan:
° de verplichtingen beschreven in artikel 10 van het Besluit;
° de statuten van de ‘verenigde eigenaars’ waarin staat dat ‘división horizontal’ al dan niet verhuur toelaat.

Zodra de beëdigde verklaring is ingediend heeft de regering 20 werkdagen om de verhuuractiviteit in te schrijven in het verhuurregister en moet zij volgende zaken overhandigen: klachtenformulieren, een Vv-typeplaatje en een inspectieboek.
Meer info daarover staat op de website http://goo.gl/NFqyMF(in het Spaans).

Op straffe van boete kan men niet verhuren vooraleer men deze administratieve documenten heeft ontvangen.

Andere verplichtingen zijn:
° de verhuurprijzen moeten uitgehangen worden in het verhuurde pand.
° bij elke afzonderlijke verhuur wordt een verhuurovereenkomst opgemaakt op naam van één fysiek persoon.
° er kunnen bij de verhuur van vastgoed geen andere diensten worden aangeboden; bv. vervoer, ontbijt, evenementen, …
° enkel panden waar de Vv-plaat (Viviendas Vacacional) is opgehangen kunnen als vakantieverblijven functioneren.
° bij elke publiciteit voor de verhuring moet duidelijk vermeld staan dat het hier gaat over de verhuur van een vakantiewoning en niet van een hotelaccommodatie. Bovendien zal in alle reclame steeds het toegewezen registratienummer vermeld worden.
° het pand moet uitgerust zijn met de middelen om er te kunnen leven, voldoen aan de normen van het aanwezige meubilair en aan de regels van veiligheid en hygiëne.

Het decreet 113/2015 bepaalt mede de strafmaat bij overtredingen van deze regelgeving. Boetes voor algemene inbreuken op de toerismewetgeving zijn niet mals; van €1.500 tot €30.000. Een gewaarschuwd man is er twee waard, een verwittigde vrouw ook … er werden al meerdere zware boetes uitgeschreven.

Huurder en verhuurder zullen een contract ondertekenen die onderworpen is aan de bepalingen voorzien in artikel 5 van de wet op stedelijke woningen (LAU); dit handelt over seizoens- of tijdsgebonden contracten. Ook zal voldaan worden aan alle bepalingen betreffende de huur en de verhuur van vastgoed, zoals genotuleerd in het Burgerlijk Wetboek.

Afsluiter, maar niet minder belangrijk.
Deze tekst werd opgemaakt als informatieve leidraad voor Nederlandstaligen die geïnteresseerd zijn in deze materie. Deze tekst is niet bindend.
Niet alle vragen krijgen hier een antwoord, dat is onmogelijk omdat het juridisch gegeven daarvoor te complex is. Om je te laten inlichten over deze specifieke materie raadpleeg je best een advocaat of een erkende en betrouwbare makelaar die van wanten weet.

Ongeoorloofde praktijken en valsheid in geschrifte zijn één van de vele opties die een oneerlijke eigenaar zal aanwenden om toch illegaal te verhuren. Een nietsvermoedende toerist een contract van 4 maanden laten tekenen is een gekend voorbeeld …


Antwoorden van een Canarische advocaat.
Wij hebben bij de vertaling zoveel mogelijk de originele zinsbouw laten staan, wat inhoudelijk interessanter is voor de verklaring, maar op zich iets moeilijker leesbaar is.

Aan wie mag u uw vakantiewoning gratis uitlenen?
Wanneer de woning uw eigendom is, is het vanzelfsprekend dat u de personen die u wenst mag uitnodigen, en voor de tijd die u wenst. Uitgezonderd de appartementen gelegen in toeristische complexen waar men bij de aankoop een exploitatiecontract bij de notaris heeft ondertekend. In dit geval gelieve de clausules in verband hiermee te raadplegen. Het belangrijkste om niet beschouwd te worden als vakantieverhuur, is dat u er niets voor aanrekent, en dat het ook niet geadverteerd wordt op het internet als vakantie verhuur.

Wat gebeurt er met de ruil van vakantiewoningen?
De huisruil valt buiten de Normen van Vakantieverhuur. In principe worden ze in Spanje geregeld door het Burgerlijk Wetboek, en er is geen beperking aan. Maar dit moet ook aangetoond kunnen worden dat het inderdaad huisruil is.

Hoe kan men bewijzen, dat de aanwezige personen niet huren, maar dat ze er gratis verblijven?
In principe door hun eigen verklaring, en alle andere bewijsmiddelen, zonder beperking. Wanneer de Administratie van Toerisme, op verzoek van een klacht of haar eigen Inspectie, een inspectiebezoek brengt, en bewoners ontdekt die geen eigenaars blijken te zijn, zullen ze om een titel van bezetting vragen, en zal de eigenaar over een Juridische periode van aantijgingen (meestal 15 dagen) beschikken, om op een zo goed mogelijke manier te bewijzen en aan te tonen, of zij al dan niet bewoners zijn in vakantieverhuur.

Wat is de meest adequate manier om tewerk te gaan wanneer je je vakantievastgoed wenst te verhuren?
Eerst en vooral moet men controleren of deze zich bevindt in een gemeente of zogenaamde toeristische zones aangeduid door de Verordening zelf.
In deze toeristische zones is het momenteel verboden te verhuren aan toeristen (verhuring op korte termijn).
Als u zich in een niet-toeristisch gebied bevindt, en als de statuten van het complex de verhuring op korte termijn (vakantieverhuur) niet verbieden, raden wij u aan om een “deskundige” te raadplegen, die u kan informeren aan welke normen u moet voldoen alsook om de nodige stappen te verrichten bij alle overheidsinstanties (cabildo, belasting, politie, enz, …).

Wenst u zelf een verhuurcontract op te maken dan vind je je hier het  contrato.

Met dank aan 
Hilde Vandeputte
Advocatenkantoor Egea-Molina & Partners
Annelies Veenhof
Sebastian Leeson
Marc Engels

Je kunt de verhuurmodaliteiten (in het Nederlands) hier lezen:
http://tenerifeconnect.be/verhuur/
http://www.sebleeson.com/verhuren/

Abonneer op onze nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van het laatste Tenerife Nieuws!
close
Abonneer op onze nieuwsbrief en blijf steeds op de hoogte van het laatste Tenerife Nieuws!
Guy Devoshttp://www.tenerifeconnect.be
Ik heb Tenerife steeds een centrale plaats gegeven en heb het eiland binnen mijn redactioneel en journalistiek netwerk steeds kunnen binden in mijn teksten. Het eiland waarop ik reeds decennialang verliefd ben heeft mij kunnen verleiden tot het schrijven van talloze artikels, columns en proza. Informatie en nieuwsfeiten zijn de producten, pen en papier zijn de middelen terwijl betrokkenheid het zetmeel is. Het resultaat wil ik met iedereen delen. Ik moest het eerst zelf ontdekken, daarna pas kon ik het verwoorden want we zitten met duizend draden aan onze herkomst vast. Ik niet ..., ik ben enkel op de verkeerde plaats geboren.

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here

- Reclame -spot_img

POPULAIR

- Reclame -spot_img

COLUMN GUY

NEP OF NAMAAK

SCHRIJF IK HET GOED?

COLUMN KIM

- Reclame -spot_img

WEETJES

IS DE TEIDE GEKROMPEN?

MADE IN TENERIFE