Als je een vakantiestekje verhuurt op Tenerife moet je je goed informeren over het wettelijk karakter ervan in twee landen. Enerzijds je thuisland, anderzijds Tenerife als overzees deelgebied van Spanje met een onafhankelijk bestuur.

De Canarische belastingsdienst heeft volgende criteria opgesomd in een reactie op de vele vragen die zijn gerezen na de publicatie van de wet 113/2015 dd 22 mei 2015. Dit decreet ‘Viviendas Vacancionales’ of vakantieverhuur werd gepubliceerd in het BOC onder het nummer 110 dd 2015/05/28. Een vakantiewoning wordt gedefinieerd als volgt; dit is een tijdelijke huisvesting dat tegen betaling aan derden wordt afgestaan als vakantieverblijf.

Deze vakantieverhuur is dus fiscaal gereglementeerd en valt ook onder de Canarische belastingsvorm IGIC en daarom moet iedere verhuurder (eigenaar of persoon die in opdracht verhuurt) zich in orde stellen met de vigerende wet ter zake. Daarom moet de verhurende persoon:
– zich inschrijven voor de IGIC-aangifte (Modelo 400);
– een factuur uitreiken voor elke verhuurperiode aan iedere huurder; download factuur HIER
– 7% IGIC bij de verhuurprijs rekenen en deze afzonderlijk vermelden op de factuur.

De verhuurder wordt ook onderworpen aan de regelgeving van de IGIC registratie, niet in het minst de verplichting om driemaandelijkse IGIC-belastingaangifte via het Modelo 420 in te dienen, zoals beschreven in artikel 59 van de Wet 20/1991, dd 7 juni 1991.

Een tweede luik is de aangifte in de Lage Landen.
Al verhuur je je appartement niet in Tenerife, toch moet je de geschatte huurwaarde op jaarbasis invullen in jouw persoonlijke belastingsaangifte. Klopt dat?

Ja, dat klopt, althans voor de Belgen onder ons die geen resident zijn. Je moet inderdaad de opbrengst aangeven ook al verhuur je je vastgoed niet! Daarvan mag je je onroerende voorheffing (IBI) en je niet-residententaks (Modelo 210) in mindering brengen. Voor alle andere kosten zoals van een boekhouder of gestor, de bijdrage aan de comunidad, onderhouds- en reinigingskosten, renovatie- en/of herstellingskosten, en zo verder, worden door de Belgische fiscus automatisch op de aangegeven bruto huurinkomsten forfaitair 40% in mindering gebracht.

België werd recent door het Europees Hof veroordeeld omdat het de Belgische en de buitenlandse tweede verblijven verschillend belast. Ook werden er tussen Spanje enerzijds en België anderzijds overeenkomsten gesloten over dubbele belastingen.

We bekijken een voorbeeld dat online staat bij Wolters Kluwer.
Ik koop een appartement in Tenerife (Spanje) en ik verhuur dit appartement niet. Hoe, en vooral wat moet ik op mijn belastingbrief aangeven?
Het antwoord is in feite heel simpel. Een Belgische belastingplichtige moet zijn wereldwijde inkomsten in België aangeven, en dus ook de inkomsten van een Spaans onroerend goed. In de aangifte personenbelasting moet voor buitenlandse woningen de ‘bruto huurwaarde’ aangegeven worden. De ‘brutohuur’ is de huurprijs die verhuurder ontvangt op jaarbasis.

Als je je Spaanse woning niet verhuurt, moet u een fictieve brutohuur vaststellen. Deze ‘huurwaarde’ is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen krijgen.

De Belgische fiscus verduidelijkt niet hoe die concreet moet vastgesteld worden. De vaststelling van dit bedrag zal in sommige gevallen dus relatief arbitrair verlopen.

Tot staving van de aangegeven huurwaarde moet de eigenaar, op verzoek van de fiscale administratie, alle nodig geachte verantwoordingsstukken voorleggen. Volgens een uitspraak van het Hof van Beroep te Brussel kan u onder meer een attest van een plaatselijke vastgoedmakelaar gebruiken om te staven voor welk bedrag het buitenlandse verblijf jaarlijks verhuurbaar is.

Voor een tweede verblijf in België wordt de bruto huurwaarde op basis van het kadastraal inkomen berekend. Spanje kent ook een vorm van kadastraal inkomen, de valor catastral. In de praktijk wordt de bruto maandelijkse huurwaarde van een in Spanje gelegen onroerend goed geraamd op 2 % van deze kadastrale waarde. De Belgische fiscus zou in concrete gevallen al impliciet bevestigd hebben dat dit bedrag inderdaad gebruikt mag worden als basis voor de Belgische aangifte, maar dat is (nog) geen officieel standpunt. Anderzijds is er ook een zaak bekend waar de fiscus de toepassing van de vergelijkbare Franse ‘valeur locative’ heeft geweigerd.

Er is vaak een groot verschil tussen de reële huurwaarde en de berekening op basis van de valor catastral, waarbij deze laatste berekening meestal veel voordeliger uitvalt.

Wat geef je dan aan op je belastingbrief? Van deze ‘bruto huurwaarde’ mag u de Spaanse belastingen aftrekken die u op eigen naam in Spanje betaald hebt en die betrekking hebben op het vastgoed. Het gaat o.m. om de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), een jaarlijkse gemeentelijke belasting op het louter bezit van onroerend goed in Spanje voor zowel residenten als niet-residenten.

Het Belgisch-Spaans dubbelbelastingverdrag bepaalt dat het land waar het onroerend goed gelegen is, bevoegd is om belasting te heffen. Spanje mag (en zal) u dus belasten op uw Spaanse woning.

In België wordt het Spaans onroerend inkomen vrijgesteld, maar met toepassing van het “progressievoorbehoud”. Dit wil zeggen dat het aan te geven inkomen uit uw Spaans onroerend goed enkel bij uw belastbaar inkomen wordt geteld om uw aanslagvoet te bepalen. De overige Belgische inkomsten zullen bijgevolg mogelijks in een hogere tariefschijf worden belast in de personenbelasting.

Bij de belastingheffing wordt, net zoals voor Belgische verhuurde gebouwen, een aftrek toegestaan van 40 %. Dit wettelijk forfait dekt de kosten voor onderhoud en herstellingen aan de goederen. Deze aftrek vindt plaats ná de vermindering van de belastbare inkomsten met de in het buitenland betaalde belastingen.

Indien voor je woning nog geen valor catastral werd vastgesteld moet je de algemene regel toepassen: je moet de bruto huurwaarde van je Spaanse woning (laten) vaststellen door een Spaanse vastgoedmakelaar. Van dit bedrag op jaarbasis trek je de in Spanje betaalde belastingen af, zijnde het kadastraal inkomen (IBI) en de niet-residententaks (Modelo 210). Het resultaat vul je in op de belastingaangifte. Indien de valor catastral van je vastgoed gekend is kun je als maandelijkse bruto huurwaarde 2% nemen van de aanslagvoet waarop het kadastraal inkomen is berekend. Dit is een wettelijke correcte benadering. Van het bekomen bedrag op jaarbasis trek je ook de in Spanje betaalde belastingen af zoals hierboven vermeld. Je geeft het totale bekomen bedrag aan. De fiscus haalt er zelf 40% forfaitaire kosten af!

Niet ingewikkeld, niet moeilijk, maar je moet het weten …

Wie mag er (niet) verhuren en welke locaties er komen er (niet) in aanmerking kun je HIER lezen.